Рынок жилой недвижимости в Москве

Рынок жилой недвижимости в Москве всегда отличался наибольшей динамикой и самыми высокими ценами. Не секрет, что столица — основная точка притяжения в плане урбанизации. К тому же покупка квартиры в Златоглавой считается отличным капиталовложением. Однако за последние полтора года рынок жилой недвижимости в Москве и во всей России претерпел столь значительные изменения, что даже для привыкших к столичным ценам за квадратный метр людей они стали настоящим шоком.

Рынок жилой недвижимости в Москве — ситуация на данный момент

Трудно назвать сферу жизни, которой не коснулась бы пандемия коронавируса. Не прошла она и мимо жилищного вопроса.

Именно для поддержки спроса на недвижимость в период эпидемии 23 апреля 2020 года вышло постановление Правительства РФ № 566, согласно которому ставка по кредиту на квартиру для граждан составляет 6,5 %, остальное банкам компенсирует государство.

Рынок жилой недвижимости в Москве и льготная ипотека 2020 года — «кто успел, тот и съел»

Эта программа была запущена в дополнение к «семейной» ипотеке, которая действует с 2018 г., и вызвала очередной ажиотаж на рынке жилой недвижимости в Москве.

По данным на конец сентября 2021 года, с момента введения постановления № 566 цена м² жилья в «старой» Москве подскочила на 28,5 %, а в «новой» — на 29 %. В области рост стоимости квартир был даже больше — 37,4 %. По утверждениям аналитиков, такого всплеска не было с 2000-х годов.

Цены поднимались с такой скоростью, что довольно быстро перекрыли всю выгоду от льготной ипотеки. В «старой» Москве это произошло уже в начале осени 2020 г, а в «новой» — в октябре. Тем не менее правительство продолжило подогревать спрос, продлив действие льготной программы, а Центробанк сделал то же самое, беспрецедентно снизив ключевую ставку до 4,25 %. Неудивительно, что в таких тепличных условиях активность покупателей росла как на дрожжах. Учитывая низкие проценты не только по ипотеке, но и по депозитам, спрос был высок не только среди тех, кто приобретал жилье для себя, но и в инвестиционном сегменте.

Охлаждение ситуации — повышение льготной ставки ипотечного кредитования в 2021 году

К марту 2021 года стало ясно, что рекордное снижение ключевой ставки привело к резкому росту инфляции во всех сферах экономики. Центробанку пришлось принимать меры. С весны по осень ставка повышалась 6 раз и составила 7,5 %. Это повлекло за собой удорожание ипотеки. Ставки по обычным, не льготным кредитам за период с апреля по октябрь 2021 на первичном рынке увеличились на 0,69 %, на вторичном — на 0,74 %. Одновременно стали расти проценты по банковским депозитам, что привело к оттоку инвесторов с рынка жилой недвижимости в Москве.

Но основную роль сыграло ужесточение условий льготной ипотеки — рост ставки до 7 % и ограничения максимальной суммы кредита до 3 млн рублей.

В результате во второй половине лета спрос на новостройки в Московском регионе рухнул сразу на 35 %. Вторичный рынок, как обычно, реагирует не столь резко, но и там видно снижение продаж. Цены по инерции пока еще растут, но это больше «хотелки» продавцов, которые пытаются вскочить в уходящий поезд. Динамика цен с начала осени отражает переход спроса в сегмент недорогого жилья — стоимость советских «панелек» в сентябре увеличилась почти на 2 %. Дорогой же сегмент чуть-чуть подешевел (на 0,1 %). Итоги таковы: в октябре рост цен продолжился, но это, опять же, следствие политики продавцов, привыкших к высокому спросу. Рынок начинает остывать, поскольку увеличение продаж было вызвано сторонними факторами, а не ростом зарплат у населения. Как только меры господдержки урезали, начался откат. Стоимость квадратного метра достигла рекордных значений, а повышение доходов граждан явно идет более низким темпом, чем растут цены — причем не только в сегменте жилья. К тому же в последнее время наметилась тенденция к так называемой sharing-экономике. Когда вместо приобретения продукта в собственность люди предпочитают его аренду. Этот тренд относится и к квартирам — спрос на съемное жилье растет.

Рынок жилой недвижимости в Москве — ажиотаж с арендой

В любом крупном городе есть ВУЗы, колледжи и т. д. В Москве — тем более. Поэтому в конце каждого лета ожидаемо происходит всплеск спроса на съемные квартиры — студенты возвращаются с летних каникул, чтобы дальше грызть гранит науки. По словам экспертов агентств недвижимости, учащиеся составляют примерно 60 % арендаторов. Еще 25 % — мигранты, которые тоже уезжают домой отдохнуть, а затем возвращаются на работу в столицу. Но обычно в течение сентября все желающие успевали расселиться, и ажиотаж спадал. В этом году так не произошло. Основная причина — пресловутый коронавирус. В прошлом году пандемия привела к настоящему обвалу в сегменте съемного жилья. Причина проста — всех посадили на «удаленку», и арендаторам не было смысла продолжать платить за квартиру. Можно было спокойно вернуться в родные пенаты, где бы они не находились, и работать из дома. С отменой удаленного режима работы и учебы начался бум. Студенты поехали на лекции, мигранты и население регионов — на работу. Хорошее и недорогое жилье мгновенно разобрали. Арендодатели стали повышать цены и более придирчиво выбирать квартирантов. А те, в свою очередь, зачастую предлагают заплатить даже больше, чем в объявлении — лишь бы «застолбить» квартиру за собой.

Сложнее всего приходится гостям из южных республик, семьям с детьми и животными. Хозяевам Жучек и Мурзиков готовы сдать квартиру лишь 10 % хозяев. Многие также предпочитают одиночек или бездетные пары с российским гражданством.

Стабилизацию ситуации эксперты предвещают зимой. К этому времени основная масса желающих так или иначе решит вопрос с проживанием. К тому же холодное время года — пора традиционного утихания спроса на аренду, и владельцам волей-неволей приходится снижать цены.

Рынок жилой недвижимости в Москве и лидеры застройщики

Девелоперы не могли остаться в стороне от столь мощного скачка спроса. За период 2020 и на конец 3 квартала 2021 года построено 20,2 миллиона м² недвижимости, из которой более половины приходится на жилье. Ниже представлен рейтинг лучших застройщиков столицы, без которого обзор рынка жилой недвижимости Москвы был бы неполным:

1. Компания ПИК. Крупнейший девелопер не только столицы, но и всей России. Компания представлена в 11 регионах и занимает важное место в экономике страны. С 2002 года ПИК присутствует на фондовом рынке РФ, сумма выпущенных ценных бумаг — 1,45 млрд рублей. С 2017 года компания обладает наивысшим рейтингом кредитоспособности среди российских застройщиков — «ВВВ +». Стартовые цены квартир, предлагаемых девелопером в Москве — от 3,4 до 4,9 млн. руб. Только за 2020 год введено в эксплуатацию более 2,3 миллионов м².
2. INGRAD. Компания специализируется на возведении больших ЖК в столице и области, а также занимается инвестиционной деятельностью. В 2020 году девелопер установил собственный рекорд по сдаче в эксплуатацию жилья — более 400 тыс м², а вместе с Подмосковьем — 750 тыс м². Застройщик уделяет большое внимание наличию социальной инфраструктуры и комфорту проживания в своих жилых комплексах.
3. ГК «Московский ипотечный центр». Компания была создана в 1999 году и долгое время занималась риэлтерской деятельностью, перейдя в строительную отрасль только после 2007 г. Хотя «МИЦ» занимается не только МКД, но и коммерческими объектами, основное направление — строительство недорогого жилья на территории «новой» Москвы и области.
4. «MR Group». Девелопер присутствует на российском рынке с 2003 года, занимаясь строительством жилых домов и бизнес-центров. В активе компании — 35 реализованных проектов в столице и Подмосковье, а также в Сочи. В 2020 году MR Group отчиталось о сдаче в эксплуатацию 265 тыс. м², более 85 % площадей — на территории столицы.
5. ГК «А101 Девелопмент». Застройщик появился на рынке недвижимости в Москве в 2004 году после слияния компаний «Масштаб» и «Авгур Эстейт». Компания занимается комплексным развитием территории «новой» Москвы — возводит жилые комплексы, деловые и общественные здания. В стадии постройки находятся 4 жилых комплекса, минимальная стоимость квартир — от 2,1 до 3,28 млн руб.
6. «Пионер». Компания специализируется на строительстве инвестиционного жилья и домов комфорт-класса. С момента основания в 2001 году построено 0,5 миллиона м² площадей. Квартиры застройщика отличаются удобной планировкой и умеренной стоимостью.
7. Концерн «Крост». Этот девелопер ведет свою историю с начала 90-х годов и является пионером идеи «двор без машин», ставшей весьма популярной. У компании богатое портфолио (более 450 объектов) и обширные контакты, в т. ч. с РПЦ и ФСБ. Связи несколько разнополярные, но тем не менее на счету «Кроста» возведение более 30 церквей и в то же время реконструкция Лефортовского изолятора. Компания строит дома комфорт-класса с ценой 1-комнатной квартиры порядка 5 млн руб.
8. ЗАО «Лидер-Инвест». Дочерняя организация ПАО АФК «Система». Застройщик любит применять в работе различные инновации и авторские решения. Причем делает это успешно — сразу 6 жилых комплексов «Лидер-Инвест» вошли в рейтинг «100 лучших ЖК России».
9. Capital Group. Как и «Крост», это один из старейших игроков на рынке недвижимости в Москве — компания основана в 1993 году. Долгое время девелопер специализировался на премиум и бизнес-сегменте, но с 2009 г. активно занимается строительством жилья комфорт-класса — сдано уже более 1 млн м². Всего же в портфеле компании на данный момент почти 8 млн м².
10. «Донстрой». Девелопер специализируется на среднем и высоком ценовом сегменте недвижимости и при этом может похвастать почти 8,5 млн м² сданной жилплощади. Все проекты компании отличаются высоким качеством и, что немаловажно для современных новостроек — развитой инфраструктурой. «Донстрой» тесно сотрудничает с ВТБ, поэтому появление долгостроев из-за недостатка финансов ему не грозит.

В приведенном списке присутствуют лишь наиболее известные застройщики — всего таких компаний на рынке недвижимости в Москве порядка 450.

И это число постоянно пополняется, что неудивительно — по стоимости квадратного метра соперничать со столицей не может ни Петербург, ни даже курортный Краснодарский край. Впрочем, юг России тоже является серьезным местом притяжения девелоперов. Настолько, что местным властям пришлось вводить мораторий на выдачу разрешений на строительство, о чем далее.

Ситуация с жильем в Краснодарском крае

Долгое время на Черноморском побережье России в сфере возведения жилья царила настоящая «махновщина». Девелоперы делали что хотели. Строили на сельхозземлях, на территории лесного фонда, в приморской рекреационной зоне. Без разрешений на строительство, без соблюдения правил землепользования и застройки. Да еще и не достраивали, что приводило к появлению обманутых дольщиков. Такой бум был вызван активным переселением людей из других регионов в Краснодарский край — спрос рождает предложение. Но в погоне за наживой девелоперы перешли всякие границы. Помимо возведения «человейников» на землях ИЖС и точечной застройки «окна в окна», никто не задумывался о том, выдержат ли коммуникации и достаточно ли школ с поликлиниками.

Какие меры принимает правительство Краснодарского края?

После ухода с поста губернатора Краснодарского края А. Н. Ткачева новый глава региона Вениамин Кондратьев начал наводить порядок. С 2016 года начинается интенсивная борьба с самовольным возведением МКД и уплотнительной застройкой. Для этого ужесточается порядок выдачи разрешений на строительство, чаще принимаются решения о сносе незаконных зданий. Но этого оказалось недостаточно. Ситуация была столь плачевной, что почти во всех крупных городах региона пришлось вводить мораторий на строительство многоквартирных домов. Например, в г. Горячий Ключ успели «оттяпать» под застройку больше тысячи гектаров лесных территорий. В Сочи, Анапе, Новороссийске и Краснодаре активно ведется снос точечно возведенных зданий и домов, расположенных в рекреационной зоне побережья. Администрациям всех городов дано указание привести генпланы территорий в соответствие с законом. Это должно быть сделано до конца 2023 года. Параллельно весной 2021 года губернатор поручил правительству разработать концепцию застройки, в которой будут фигурировать все нужные для комфортного проживания условия:

• наличие социальной инфраструктуры — садиков, школ, поликлиник и т. д.
• достаточное количество парковочных мест;
• благоустройство территории, в т. ч. детские площадки.

Разрешения на строительство будут выдаваться только при условии соответствия проекта всем перечисленным условиям.

До момента оформления концепции и разработки новых генпланов строительство многоквартирных домов в регионе приостановлено.

Как отреагирует рынок недвижимости Кубани?

Последние несколько лет на Кубани наблюдался мощный рост цен на жилье — так же, как и в Москве. В абсолютных цифрах цены здесь, конечно, ниже, чем в столице, но в процентном выражении юг даже лидировал по удорожанию квартир. Частично это объясняется теми же причинами, что и в столице — льготной ипотекой и снижением ставки Центробанком. Также в последние годы наблюдается масштабная миграция в Краснодарский край из регионов Сибири и Дальнего Востока. Люди уезжают от неблагоприятного климата и безработицы. Текущая политика местных властей по ужесточению контроля за строительной отраслью, по оценкам экспертов, также серьезно повлияет на ситуацию с недвижимостью в ближайшем будущем. Необходимость создавать полную инфраструктуру, а не просто тыкать дома, куда только можно, увеличит расходы застройщиков. Соответственно, поднимутся и цены за квадратный метр. Из региона уйдут мелкие девелоперы, которым не под силу построить школу или поликлинику. Это приведет к уменьшению объема возводимой недвижимости, что может дополнительно подстегнуть цены. С другой стороны, поток переезжающих также снизится — жилье, построенное по новым нормам, будет уже не всем по карману. Но переезжать, пусть и в меньшем объеме, начнут люди более состоятельные, способные инвестировать средства в развитие региона.  И сами условия жизни на Кубани при новой концепции застройки станут значительно комфортнее.

Рынок жилья в целом по России

Динамика цен в масштабах страны в целом повторяет ситуацию с рынком недвижимости в Москве. Если уж в столичном регионе с его бешеными ценами за квадратный метр льготная ипотека вызвала бум продаж — о более «дешевых» регионах и говорить нечего.

Специалисты Центробанка считают, что российский рынок недвижимости находится в точке «перегрева» — рост цен во II квартале 2021 г. в среднем по стране составил 20,6 %. Это экономически ненормальная ситуация, которую спровоцировал ажиотажный спрос вкупе с подорожанием многих строительных материалов на 50-100 %.

Опасения вызывает и закредитованность населения, которая может привести к кризису в банковской сфере. Граждане бешеными темпами набирают долговую нагрузку, с которой в условиях падения реальных доходов из-за пандемии далеко не всегда могут справиться. В итоге из всей массы выставленных сейчас на продажу квартир 25 % продаются с обременением, а почти 13 % — идут «с молотка» из-за неспособности владельцев выплатить ипотеку.

Прогноз рынка недвижимости в России на ближайшее будущее

Тем не менее, ситуация начинает охлаждаться. Центробанк, видя ситуацию, начал повышать ключевую ставку, которая потянула за собой проценты по кредитам. Займы становятся менее доступными, что уже привело к падению цен на рынке недвижимости в Москве на 1,5 %. В целом по стране наблюдается та же динамика. По результатам анализа, рынок жилой недвижимости в Москве и регионах России не претерпит существенного удешевления. Но цены вернутся к разумному порогу после бешеного взлета в 2020 и первой половине 2021 г. Государство со своей стороны также старается обеспечить стабильность.  Правительство продлило «семейную» ипотеку, обеспечив достаточный спрос на новостройки.

К тому же ограничение суммы льготного кредита до 3 млн может быть существенным разве что для рынка недвижимости в Москве и Петербурге. В регионах же этих денег вполне достаточно для приобретения приличного жилья.

Большинство аналитиков сходятся на том, что в течение 2022 года цены продолжат постепенно падать. Итоговые цифры будут зависеть от экономической и политической атмосферы в России и в мире. Ожидаемая величина снижения — от 10 до 20 %. Для достижения окончательной стабильности остается надеяться, что и доходы граждан все же пойдут вверх или хотя бы прекратят падение.

Как обстоят дела на рынке недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия (ДДУ)?

При росте рынка еще большую актуальность представляет покупка недвижимости по договору долевого участия. К сожалению застройщик в 90% случаев затягивает срок сдачи. А в это время вы можете платить % по кредиту, арендную плату за временное жилье, да и в принципе ваша жизнь строится не так, как вы рассчитывали — здесь вы несете моральный вред. Согласно 214-ФЗ вы имеете право взыскать неустойку по ДДУ, однако многим не под силу составить исковое заявление, которое примет суд. Приходится обращаться за услугами к юристам, и здесь возникает ряд проблем:

1. Сумма неустойки меньше, чем размер оплаты услуг юриста.
2. Попадаются недобросовестные юристы, которые берут деньги и пропадают, либо затягивают сроки.
3. Юрист не даст 100% гарантию взыскания неустойки по ДДУ — вы можете просто потерять время и деньги.

Специалисты нашей консалтинговой компании APEXCOM придумали, как помочь гражданам взыскать неустойку по ДДУ самостоятельно. Для этого мы разработали одноименное приложение с функционалом автоматического составления искового заявления по всем правилам. APEXCOM-BOT — бесплатное приложение, которое прошло все проверки и размещено на официальных магазинах Google Play и AppStore. На данный момент приложение полностью бесплатное и работает без комиссии, так как мы собираем статистические данные и улучшаем функционал. У вас есть уникальная возможность воспользоваться нашим приложением и вернуть неустойку по договору долевого участия!

Скачайте приложение бесплатно и запустите процесс взыскания неустойки с застройщика без каких-либо вложений: