Обманутые дольщики по договору ДДУ. Как обеспечивается зашита дольщиков по 214-ФЗ?

Обманутые дольщики — проблема, характерная не только для России. Они есть и в Испании, Великобритании и даже в Дубае. РФ ступила на тропу капитализма лишь 30 лет назад, что отчасти оправдывает наличие «детских болезней» в экономике и законодательстве. Но людям, которые годами ждут давно оплаченное жилье от этого, как говорится, ни холодно ни жарко.

Нельзя сказать, что государство совсем не интересуется вопросом. В последние годы на федеральном уровне предприняты достаточно эффективные шаги для предотвращения в будущем проблемных долгостроев. Региональные власти, в свою очередь, стараются урегулировать ситуацию с уже имеющимися обманутыми дольщиками.

Обманутые дольщики — как начиналась история с долевым строительством?

Долевое строительство — не российская придумка. Оно было изобретено за океаном, но быстро распространилось по миру. И далеко не только жители России наступили на грабли, став обманутыми дольщиками.

Как развивалось долевое строительство в мире?

«Долевка» появилась в Аргентине в 80-е годы XX века на фоне финансово-экономического кризиса и дикой гиперинфляции. Тогда президент Рауль Альфонсин предложил гражданам инвестировать в строительство будущего жилья, чтобы таким образом спасти получаемую зарплату от мгновенного обесценивания.

Стратегия принесла положительные результаты и опыт Аргентины быстро переняли другие страны Латинской Америки и даже Великобритания. И почти сразу появились обманутые дольщики. В Чили эксперимент прошел в целом удачно, а покупателям, чьи компании обанкротились, убытки возместили страховщики. А вот жители Сальвадора и Туманного Альбиона остались с носом — точь-в-точь как их собратья по несчастью где-нибудь в Подмосковье.

Как развивалось долевое строительство в России?

История долевого строительства в РФ берет начало в «лихих» 90-х. В СССР вся недвижимость была государственной и возводилось за счет бюджета. После развала Союза перед строителями встала альтернатива — искать другие варианты или «протянуть ноги».

Выход был найден — привлечение средств граждан. За неимением соответствующей нормативно-правовой базы первое время ДДУ заключались на общих основаниях.

Как только их не «обзывали» — договор инвестирования, цессии, подряда и. т. д.

Но общая формулировка была примерно одинакова — человек частично финансирует постройку многоквартирного дома, взамен получая жилплощадь в готовом объекте.

Очень быстро начались тяжбы в связи с невыполнением застройщиками своих обязательств. Обманутые дольщики массово подавали иски. При их разборе судьи могли опираться либо на Гражданский кодекс, либо на ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Причем ЗОЗПП гарантировал людям большую безопасность, но сфера его применения не включала инвестиционную деятельность.

Проблемы требовали решения законодательным путем, и в 2005 году был принят ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон, увы, вполне можно назвать печально известным.

Обманутые дольщики и 214-ФЗ — решил ли закон проблемы?

При отсутствии как таковой нормативной базы по «долевке» пышным цветом расцвели мошеннические схемы. Основной из них были т. н. «двойные продажи». Смысл понятен из названия — поскольку заключенные с гражданами договоры нигде не фиксировались, застройщик продавал одну и ту же квартиру двум разным людям. Причем зачастую этим не ограничивалось — случались и «тройные», и «четверные» продажи.

Принятый закон устранил возможность подобного обмана, обязав застройщиков передавать заключенные договоры на регистрацию в государственный орган — ныне Росреестр. Однако ФЗ № 214 не решил всех проблем в строительной сфере.

Возможно, виной этому отсутствие у российских законодателей соответствующего опыта. Или нормативный акт изначально «затачивался» под устранение только существующих мошеннических схем. Так или иначе, ФЗ № 214 не смог предотвратить появления проблемы обманутых дольщиков, которая быстро вышла за рамки судебных разбирательств и приобрела остросоциальный характер.

Изменения в законодательстве

Темпы возведения нового жилья нарастали, росло и число обманутых дольщиков. Видя проблему, в 2014 году Минстрой России предложил упразднить существующую схему и перевести финансирование постройки жилья на кредитные рельсы.

Однако при высоких ставках по банковским займам такое решение спровоцировало бы глубокий кризис в отрасли. Ведь в целом по России на тот момент на деньги граждан возводилось примерно 50 % жилья, а ежегодная сумма рынка ДДУ переваливала за 2 трлн рублей. Проект так и не был реализован. Число обманутых дольщиков продолжало увеличиваться.

Уголовный кодекс

Взамен было решено внести поправки в законодательство. Прежде всего ст. 200.3 УК РФ была установлена уголовная ответственность за привлечение финансов с нарушениями закона о долевом строительстве.

Однако формулировки в статье расплывчаты и неконкретны. Застройщику может грозить уголовное преследование за любое, чисто формальное нарушение ФЗ № 214. При этом за нецелевое использование легально собранных денег наказание не предусмотрено.

Равно как и отсутствует ответственность для должностных лиц, незаконно выдавших разрешение на строительство, одобривших «кривой» проект или закрывших глаза на самострой. А ведь немалое число обманутых дольщиков появляется как раз по этим причинам.

Администрация может выдать разрешение на строительство в неположенном месте. И всплывет это, когда большая часть квартир уже продана будущим счастливым новоселам. Или дом начинает строиться, а потом выясняется, что в проекте превышена допустимая этажность. А иногда огромный «муравейник» ухитряются возвести на клочке земли с разрешенным использованием «для ИЖС». И очередная порция обманутых дольщиков готова.

Изменения в закон о долевом строительстве 214-ФЗ

В 2016 году были внесены значительные изменения в законодательство, регулирующее долевое строительство. Стоит рассмотреть их подробно.

1. Увеличение уставного капитала застройщика. Эта мера никогда не гарантировала надежности компании. В качестве капитала можно внести кредитные средства или деньги с предыдущего объекта. Таким образом, это требование скорее приведет к удорожанию жилья, чем гарантирует отсутствие обманутых дольщиков.
2. Договор поручительства, если уставный капитал меньше необходимого. Исходя из п. 1, это вряд ли понадобится.
3. Обязательное страхование ответственности застройщика. Это требование не имеет особого смысла, поскольку оно отменяется с момента начала функционирования компенсационного фонда.
4. Счета эскроу. Это требование предполагает, что в банке деньги людей будут в большей безопасности, чем у застройщика. Утверждение спорное — например, за период с 2013 по 2018 годы в РФ лицензии были лишены 400 банков.
5. Соблюдение специальных правил, утвержденных Правительством Российской Федерации. Существенные условия ДДУ и обязательства сторон и так подробно урегулированы ФЗ № 214.
6. Заключение Стройнадзора региона о соответствии проекта и самого застройщика обязательным требованиям. Хорошая мера, но она ставит административный барьер не только для недобросовестных участников рынка, но и для вполне порядочных застройщиков. Утвержденная форма проектной декларации, содержащая 79 примечаний, чрезвычайно сложна, запутана и требует серьезной переработки.
7. Необходимость регистрации договора участия в долевом строительстве. Это требование изначально предусмотрено нормами ФЗ № 214.
8. Взносы в компенсационный фонд. Это, пожалуй, наиболее действенное нововведение. При надлежащих размерах взносов и грамотной организации фонд сможет «излечить» строительную отрасль РФ от появления в перспективе обманутых дольщиков.

К сожалению, данные изменения, несмотря на их безусловную пользу, также не положили конец мошенничеству застройщиков.

Дело в том, что согласно ФЗ № 214 деньги могут привлекаться тремя способами:

• на основании ДДУ (договора долевого участия);
• в рамках образования жилищно-строительного либо другого кооператива;
• путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов.

Первый из перечисленных вариантов был изначально строго урегулирован и реже всего становился причиной появления обманутых дольщиков. Однако описанные выше изменения в законодательстве коснулись его, проигнорировав остальные два.

Возможно, причина в том, что поправки принимались поспешно и при их формировании не был проведен должный анализ ситуации. Да и застройщики нередко игнорируют требования ФЗ № 214 и продолжают привлекать средства запрещенными способами.

Обманутые дольщики — другие меры поддержки

Итак, окончательное решение проблемы законодательным путем никак «не вытанцовывалось». Поэтому в 2017 году был образован Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который в народе получил название «Фонд обманутых дольщиков».

В его полномочия входит сбор тех самых компенсационных взносов, которые были запланированы законодательными изменениями от 2016 года. Теперь застройщики обязаны платить туда 1,2 % от суммы каждого заключенного ДДУ. Фонд осуществляет полный комплекс мер по поддержке обманутых дольщиков:

• принимает решение о банкротстве «проштрафившегося» застройщика и инициирует саму процедуру;
• проводит экспертизу и оценку жилплощади;
• решает проблемы с восстановлением прав обманутых дольщиков путем денежной компенсации или достройки МКД;
• оказывает консультативную поддержку и помощь в рефинансировании ипотеки;
• ведет единые реестры застройщиков и проблемных объектов.

Помимо федерального фонда открыты региональные, которые осуществляют деятельность на местах. Они непосредственно организуют достройку проблемных домов и передают долгожданные квартиры новоселам. Реестры обманутых дольщиков также ведутся на региональном уровне — за это отвечают местные власти.

Фонд действительно отстаивает права обманутых дольщиков — например, за 2020 год 14 тысячам пострадавших граждан в 31 регионе РФ была выдана компенсация за недостроенное жилье. Причем в 8 областях показатель выплат составил от 98 до 100 %. В том же году было достроено 367 проблемных домов, свои квартиры получили 33500 граждан.

Последние законодательные новации

В июле 2020 года Государственной думой принят очередной пакет поправок в ФЗ № 214 и другие нормативные акты:

• повышены квалификационные требования к арбитражным управляющим, занимающимся процессами банкротства строительных компаний;
• компенсация выдается независимо от того, платил ли застройщик взносы в фонд или уклонился от этого;
• сумма выплаты обманутым дольщикам определяется по уровню цен, взятому не позднее трех месяцев от даты перечисления;
• определен механизм возврата средств материнского капитала, задействованных в строительстве проблемного объекта;
• Фонд обманутых дольщиков наделяется полномочиями застройщика;
• введены обязательные требования к компаниям, участвующим в конкурсах фонда на завершение домов.

Также поправки содержат ряд мер, призванным убрать лишние бюрократические препоны перед добросовестными застройщиками. Как видно, государство достаточно плотно занимается проблемами строительной отрасли и обманутых дольщиков в том числе.

Обманутые дольщики — ситуация по регионам

Среди всех регионов страны наибольшим числом обманутых дольщиков могут «похвастать» Московская и Ленинградская области. Объяснить это легко. Регионы примыкают к городам федерального значения, куда направлена массовая урбанизация. Живя в области, можно ездить на работу в город. В то же время жилье намного дешевле, чем в самом мегаполисе.

Поэтому и основная, и Северная столицы по границам окружены плотной стеной многоэтажек. Строительство идет столь бурно, что Москве уже пришлось расширить границы. Петербург пока этого не сделал, хотя жители прилегающих районов (Кудрово, Мурино, Бугры и т. д.) на этом активно настаивают.

Неудивительно, что столь богатые «угодья» вскружили застройщикам голову, и они схватились за задачи, которые не смогли в итоге осилить. Нельзя исключать и то, что кое-кто решил просто незаконно обогатиться. В любом случае, проблема обманутых дольщиков Ленинградской и Московской областей пока далека от разрешения.

Обманутые дольщики в Ленинградской области

В 2007 году тогдашний губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение о запрете уплотнительной застройки в пределах города. Лишенные «лакомого куска», девелоперы обратили свой взгляд на ближайшие к Северной столице районы области.

И началось. За редкими исключениями, разрешения на строительство на территории муниципальных образований выдаются органами местного самоуправления — согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Власти региона, даже если захотят, ничего не могут с этим поделать. Вокруг Петербурга начали стремительно расти каменные джунгли, большей частью — за счет средств граждан, принявших участие по договору долевого участия (ДДУ).

Обманутые дольщики Петростроя

Помимо сомнительного уровня комфорта и отсутствия социальной инфраструктуры в новых районах стало быстро расти количество недостроев. Особенно «отличилась» компания Петрострой. У нее 8 незаконченных жилых комплексов в Ленинградской области, в которых должны получить жилье 4,5 тысячи человек. Также ждут своих квартир почти 1400 обманутых дольщиков ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга.

В конце марта 2021 г был задержан генеральный директор Петростроя Дмитрий Ипатов. Против него возбудили сразу несколько уголовных дел за хищение средств граждан на сумму ни много ни мало 5,2 млрд. рублей.

Правительство Ленобласти не бросает своих пострадавших жителей. Радостная для обманутых дольщиков новость — регион (как и Подмосковье) попал в число выполнивших квартальный план по решению проблем пострадавших от мошенничества граждан. Идет активная работа по организации достройки жилых комплексов «Материк», «Чистый ручей» и «Северный вальс». Дело медленно, но движется.

Проблема в том, что помимо непосредственно достройки домов, нужно решать вопросы с подключением коммуникаций, прокладкой дорог и благоустройством придомовых территорий. Без этого нельзя сдать ЖК в эксплуатацию и вручить людям ключи. Тем не менее, до конца II квартала 2022 года планируется ввести в строй почти 3200 квартир.

В целом Ленинградская область на настоящий момент занимает второе место по количеству недостроенных МКД — 205 домов. А лидирует в этом печальном рейтинге Подмосковье.

Обманутые дольщики в Московской области

Нет ничего удивительного в том, что вокруг столицы идет самая плотная застройка. Сейчас те, кто видит МКАД из окна, могут считать себя едва ли не жителями центра Москвы. Но, к сожалению, этот вид до сих пор недоступен для большого числа обманутых дольщиков.

На момент начала ноября 2021 года в Подмосковье более 700 проблемных домов. Площадь не полученного людьми жилья — почти 3,5 миллиона квадратных метров. 24 тысячи пострадавших граждан.

Обманутые дольщики по районам Подмосковья

Среди городских округов Московской области рекордным числом долгостроев (125 домов) может «похвастать» Солнечногорский. Наибольшее количество «хвостов» по достройке объектов у фирмы «Сабидом», признанного банкротом в 2019 году.

У компании 71 незаконченный таунхаус в микрорайоне «Белый город». Власти региона уже нашли выход — жилье достроят компании «Urban Group» и «Инград». В Чехове завершения ожидают 64 дома фирмы «Мелиор строй» и 15 объектов компании «Альтернативные строительные решения».

Также рекордсменами по числу долгостроев (от 48 и выше) признаны Одинцовский, Лосино-Петровский, Истринский и Богородский городские округа. Наиболее «спокойные» в плане количества обманутых дольщиков районы — Орехово-Зуевский, Жуковский и Реутовский. В каждом из них требуется достроить всего лишь по 1 дому.

В июне 2021 г губернатор Московской области Андрей Воробьев заявил о намерении полностью закрыть проблему обманутых дольщиков в 2023 г. К концу текущего года планируется снизить количество ожидающих квартиры до 19-20 тыс. человек.

Дополнительно губернатор сообщил, что в регионе идет активная борьба с нехваткой инфраструктуры во вновь созданных районах. Как и Ленинградская область, регион пожинает плоды разрешений на строительство, выданных без учета «социалки».

Судя по общему количеству проблемных домов в Подмосковье, правительство региона взяло на себя нетривиальную задачу. Однако уже сейчас идет активная достройка более половины объектов, поэтому можно рассчитывать, что обещанные губернатором сроки будут соблюдены.

Получат ли обманутые дольщики жилье?

В целом прежняя схема долевого строительства выглядела привлекательно с точки зрения развития бизнеса в стране. За дело могла взяться компания без особого стартового капитала — его предоставляли покупатели.

Но вот для граждан все было не столь безоблачно. Постройка каждого жилого комплекса превращалась в своего рода «стартап», когда девелопер привлекает средства для воплощения в жизнь некого проекта (постройки дома) с последующей выплатой дивидендов (предоставлением квартир).

В настоящее время, когда средства покупателей заморожены на счетах эскроу и застройщик получает к ним доступ лишь после введения дома в эксплуатацию, ситуация изменилась.

Теперь компании нужно иметь «за душой» солидную сумму, чтобы приступить к возведению дома, поэтому создать строительную фирму с нуля, не имея серьезных средств, не получится.

Хорошо это или плохо? Трудно сказать. Развитие бизнеса необычайно важно для экономики страны — но это должен быть честный бизнес. Жилье — больной вопрос для многих граждан РФ. И наживаться на и без того небогатых людях, оставляя их без крова — последнее дело.

Поэтому приятно сознавать, что государство не бросает пострадавших людей на произвол судьбы, стремясь не только выручить тех, кто уже попал в беду, но и предотвратить в дальнейшем их появление. Пусть не всегда все получается сразу и идеально — никто не застрахован от ошибок.

Но ситуация улучшается. Вполне возможно, не за горами день, когда последний обманутый дольщик наконец станет счастливым домовладельцем. А все, кто хотел обогатиться нечестным путем, понесут заслуженное наказание.

Как быть с долгостроем? Можно ли взыскать неустойку по ДДУ с застройщика?

Обманутые дольщики — ситуация понятная. Мы рассмотрели её выше. Но как быть тем, кто купил квартиру по ДДУ, но срок сдачи дома затянулся на год, два или несколько лет?

Здесь на защиту участников долевого строительства встает 214-ФЗ, по которому дольщик имеет полное право взыскать неустойку с застройщика за пропущенный срок сдачи дома.

И это правильно, так как гражданин:

• тратил деньги на арендное жилье;
• платил проценты кредиту;
• понес моральный вред.

Но не все так просто с взысканием неустойки по ДДУ. Вряд ли застройщик «без боя» согласиться из своего кармана возместить ваши убытки.

Для взыскания неустойки по договору долевого участия необходимо грамотно составить исковое заявление в суд с учетом всех требований и собрать доказательную базу, выиграть судебное разбирательство и проконтролировать исполнение решения суда.

В процессе возникают глобальные проблемы:

1. Человек без юридического образования и практики просто не сможет составить исковое заявление, которое примет суд. А сбор доказательной базы может превратиться для гражданина в квест на годы.
2. Юристы только за составление искового заявления берут минимум 15-20 тысяч рублей. Чтобы вы понимали, это только подача заявления. Дальше сбор документов, участие в суде и т.д.

Отсюда возникают следующие ситуации:

• цена услуг юриста больше самого размера неустойки по ДДУ;
• у человека просто нет денег на юриста, а работать за результат никто не собирается, так как юристу необходима мотивация для вложения своего времени и сил ради решения вашей проблемы;
• никто не гарантирует 100% взыскание неустойки по ДДУ;
• недобросовестные юристы вытягивают деньги, а результат не дают.

В результате, взыскать неустойку с застройщика возможно, но не все так просто. Поэтому наша команда решила взяться за решение данной проблемы.

IT-специалисты и юристы компании APEXCOM разработали уникальное приложение «APEXCOM-BOT» по взысканию неустойки ДДУ, благодаря которому стало возможным взыскать любой размер неустойки.

Приложение автоматизирует работу юристов. А дольщику даже не надо выходить из дома. Все действия производятся в приложении.

APEXCOM-BOT — бесплатное приложение, которое прошло все проверки и размещено на официальных магазинах Google Play и AppStore.

Скачайте приложение бесплатно и запустите процесс взыскания неустойки с застройщика без каких-либо вложений: