Медиа-фасад, как инструмент эффективного использования недвижимости

Как регулируется законодательством размещение рекламы на медиа – фасаде?

Если у здания выгодная локация, размещение медиа – фасада может быть одним из самых эффективных вариантов использования здания. Удачной локацией являются места с большой проходимостью людей, желательно в видимости дорог с большим траффиком и пробками. Самыми выгодными городами для размещения медиа – фасадов являются Москва и Санкт – Петербург.

В статье изложены законодательные требования к размещению медиа – фасада. В особенности рассмотрен вопрос, что, если в здании несколько разных собственников помещений, как они должны принимать решение об использовании общего имущества (внешней стены здания или крыши) для размещения рекламной конструкции. Для принятия решения требуется две трети голосов собственников помещений в здании.

Порядок размещения и установки рекламных конструкций регламентируют следующие акты:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ и/или Гражданский кодекс РФ)
  2. Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (далее по тексту – Закон о рекламе и/или ФЗ «о рекламе» и/или Закон № 38-ФЗ).
  3. Постановление Правительства Москвы от 12.12.2012 N 712-ПП (ред. от 07.12.2021) «Об утверждении Правил установки и эксплуатации рекламных конструкций» (далее по тексту — Правила установки и эксплуатации рекламных конструкций).
  4. Постановлением Правительства Москвы от 12 декабря 2012 г. № 713-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом средств массовой информации и рекламы города Москвы». (далее по тексту — Постановление от 12 декабря 2012 г. № 713-ПП)
  5. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее по тексту- Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 и/или Постановление ВАС РФ  N 64)

Порядок размещения рекламных конструкций на нежилом здании

Порядок установки рекламных конструкций регламентирован ст. 19 Закона о рекламе, а также Постановлением Правительства Москвы от 12.12.2012 N 712-ПП (ред. от 07.12.2021) «Об утверждении Правил установки и эксплуатации рекламных конструкций».

Из анализа вышеуказанных норм, можно выделить два этапа установки рекламных конструкций:

  • заключение с собственником здания, на котором планируется монтаж, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. 5 ст. 19 Закона о рекламе).
  • получение разрешения органа местного самоуправления, на территории которого предполагается осуществлять установку конструкции (п. 9 ст. 19 Закона о рекламе).

За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции предусмотрена административная ответственность (ст. 14.37 КоАП РФ).

Также в случае использования одним из собственников общего имущества в здании единолично в нарушение закона или порядка пользования общим имуществом он должен возместить другим собственникам причиненные убытки (п. 27 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)» утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

Для размещения рекламной конструкции собственник конструкции или лицо обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником (далее по тексту – Владелец рекламной конструкции и/или Владелец конструкции) должен заключить договор с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором, на основании которого производится установка и эксплуатация рекламной конструкции (ч. 5 ст. 19 Закона о рекламе).

При этом в силу ч. 5.1 ст. 19 Закона N 38-ФЗ заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе торгов (в форме аукциона или конкурса), проводимых органами государственной власти, органами местного самоуправления или уполномоченными ими организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьей 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, как следует из положений ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в том числе закон не устанавливает и порядок заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в нежилых зданиях принадлежащего нескольким собственникам.

Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 дано разъяснение, «что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания ( п. 1. Постановления ВАС РФ  N 64).»

Также п. 7 Постановления ВАС РФ  N 64 поясняется, что «по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.»

В силу пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 Кодекса).

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопросы, которые относятся компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, закреплены в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в Жилищном кодексе Российской Федерации, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1 — 1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, согласно п. 10 ст. 18 Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65 (ред. от 26.12.2018) «О Правительстве Москвы», а также п. 4.2.1 Постановления Правительства Москвы от 22.02.2011 N 45-ПП выдает Департамент средств массовой информации и рекламы города Москвы.

Требования по порядку получения разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, в частности по подаче заявления и составу необходимых документов, содержатся в Законе о рекламе, а также в Административных регламентах, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 12 декабря 2012 г. № 713-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом средств массовой информации и рекламы города Москвы», и в Правилах установки и эксплуатации рекламных конструкций (утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 12.12.2012 N 712-ПП (в ред. от 07.12.2021). Для получения  разрешения, необходимо направить для рассмотрения пакет документов указанный в гл. 2.5. Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 12.12.2012 N 713-ПП, в том числе предоставить сведения  об  оплате  государственной  пошлины  за  выдачу  разрешения на  установку  и  эксплуатацию  рекламной  конструкции  в  соответствии  с  пп. 105 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

При получении разрешения на размещение рекламной конструкции на нежилом здании необходимо учесть условия на размещение рекламной конструкции, в том числе предусмотренные Правилами установки и эксплуатации рекламных конструкций: п. 3.1.13. На здании, строении или сооружении может размещаться только одна крышная рекламная конструкция, за исключением размещения крышных рекламных конструкций на торговых, развлекательных центрах, кинотеатрах, театрах, цирках, спортивных объектах.

Разрабатываем Стратегии для собственников бизнеса в целях оптимизации группы компаний, решения нестандартных задач и продажи активов. Оказываем услуги по сопровождению сделок M&A, управлению непрофильными активами и проектами в целом.

Leave a comment:

Top
APEXCOM
Правовая информация
ООО «Апекском»
ОГРН 1217700163746
ИНН 7726475790
КПП 772601001
Контакты
+7 (495) 225-81-62
info@apexcom.net
Адрес: 117105, город Москва, Новоданиловская набережная, дом 6, корпус 1, этаж 10
© 2021. Все права защищены. APEXCOM® Powered by Digital Agency GOadvance