Недвижимость является одним из востребованных объектов для инвестиций в период высокой инфляции. Инвестиции в недвижимость обладают высокой ликвидностью.
В период пандемии Covid-19 рынок недвижимости претерпел изменения, но в целом он оказался устойчивым.
В период 2020 – 2021 гг. активно развивались онлайн покупки и электронная коммерция, что повлекло развитие складской недвижимости для интернет — ритейла. Активно развивается недвижимость, поддерживающая цифровую экономику – центры обработки и хранения данных, коммуникационные вышки.
Сильнейший рост получил сектор складов самостоятельного хранения, в связи с высокой активностью покупки и продажи жилья и освобождением пространства в помещениях в период пандемии. Высокий рост у промышленной недвижимости.
Спад в аналогичный период произошел в секторах офисной недвижимости, торговых и развлекательных центрах. Долгосрочная перспектива офисной недвижимости будет зависеть от того, приведет ли новая система работы к снижению площади на одного работника или нет.
В настоящее время отсутствует необходимость всем работникам присутствовать на рабочем месте для постоянной коммуникации, при этом офис остается необходимым элементом бизнес-модели большинства компаний. Он остается центром деловой активности, но с возможностью выполнять работу из дома.
В настоящее время существуют тренд вкладывать в цифровую экономику, высокотехнологичные проекты, IT- проекты, крипто – проекты, которые могут быть как высокодоходными, так и высокорискованными.
Консервативные инвесторы могут осуществлять вложения в развитие цифровой экономике через инвестирование недвижимости, обслуживающей цифровую экономику.
Перспективными направлениями являются:
- data-центры;
- помещения для серверов;
- телекоммуникационные объектов;
- объекты для Интернет-торговли (E-commerce).
Вложения можно осуществлять непосредственно в объекты недвижимости, но зачастую объекты дорогостоящие и требуют больших вложений для развития.
Для коллективного инвестирования создаются инвестиционные фонды
В России наиболее распространены паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Инвесторы получают паи (ценные бумаги фонда) пропорционально вложенным средствам. ПИФ также могут быть: биржевыми (БПИФ) — бумаги данного фонда торгуются на бирже, и закрытыми (ЗПИФ) – бумаги фонда могут быть распределены среди определенного круга инвесторов.
Самый крупный рынок инвестиционных фондов – американский. Специальными компаниями владеющими и как правило управляющими недвижимостью являются Real Estate Investment Trust (REIT). REIT могут торговаться на бирже, также паи REIT могут торговаться на бирже в виде Exchange Traded Fund (ETF). ETF – это разновидность инвестиционного фонда, торгующегося на бирже и управляемого инвестиционной компанией.
В настоящей статье будут более подробно описаны REIT, как вариант ликвидных и консервативных инвестиций.
Real Estate Investment Trust
Real Estate Investment Trust (REIT) – фонды, управляющие недвижимостью с целью получения дохода. Фонды могут покупать, строить, сдавать в аренду, а также покупать ипотечные ценные бумаги у банков.
REIT были созданы в США после подписания Публичного закона 86-779 президентом Дуайт Д. Эйзенхауэром. REIT дают возможность совершать диверсифицированные в приносящую доход недвижимость путем покупки и продажи ценных бумаг.
В зависимости от вида активов REIT бывают:
- долевые (Equity) — получают доход от управления недвижимостью (продажа, сдача в аренду),
- ипотечные (Mortgage) – получают доход от ипотечных ценных бумаг.
REIT обязаны не менее 90% своего налогооблагаемого дохода направлять на выплату дивидендов.
Фонды могут специализироваться на разных секторах недвижимости:
- Office buildings – офисные здания и помещения;
- Industrial – производственные площади, склады и иные площади для промышленности;
- Shopping centers – торговые центы, аутлеты, магазины;
- Apartment complexes – жилые помещения для продажи и сдачи в аренду;
- Data centers – площади для серверов;
- Self-storage– склады самообслуживания;
- Health care – площади для объектов здравоохранения;
- Timberland – лесные угодья;
- Infrastructure – площади для различных видов инфраструктурных объектов;
- Specialty — наружная реклама, кинотеатры, развлекательные центры и т. д.;
- Diversified – сочетающие различные типы недвижимости.
Преимущества REIT:
- Низкий порог входа для инвестиций в недвижимость. Прямые инвестиции имеют высокий порог, т.к. объекты недвижимости часто дорогие и неделимые.
- Бумаги REIT имеют высокую дивидендную доходность.
- Способны снизить волатильность портфеля, имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком.
- Способны защитить от инфляции, так как стоимость недвижимости и арендные платежи индексируются в след за инфляцией.
Наиболее крупные и высокодоходные инвестиционные фонды недвижимости в разрезе сегментов:
- DATA-ЦЕНТРЫ
Digital Realty – фонд, специализирующийся на недвижимости для data -центов. Фонду принадлежит более 290 data – центов в 26 странах. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $36.369 billion. Капитал $18,476 billion.
Digital Realty | Data Center Services
Iron Mountain – один из самых высокодоходных фондов, специализирующийся на электронном хранении данных. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $14,450 billion. Капитал $0.857 billion.
Data & Records Management | Shredding | Iron Mountain
- ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЯ
American Tower Corp – один из крупнейших мировых REIT, владеет более чем 220 000 вышек сотовой в связи в 25 странах мира. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $69.887 billion. Капитал $9.069 billion.
American Tower Global Wireless Solutions | americantower.com
Crown Castle International Corp – фонд, специализирующийся на коммуникативной инфраструктуре, владеет 40 000 вышек сотовой связи и почти 80 000 маршрутных миль волокон. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $0,39 billion. Капитал $0.008 billion.
Landowners Help Desk | Crown Castle
- СКЛАДЫ
Americold Realty Trust – фонд, специализирующийся на холодильных складах. Владеет 249 складов с регулируемой температурой. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $8.216 billion. Капитал $4.029 billion.
Americold — Investor Relations
CubeSmart – фонд, специализирующийся на складах самостоятельного хранения. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $6.548 billion. Капитал $2.890 billion.
Self Storage Units – Storage Facilities, Moving Guides & More @CubeSmart
STAG Industrial – фонд, специализирующийся на складских помещениях, примерно 40% портфеля сдается в аренду интернет-магазинам. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $5.833 billion. Капитал $3.393 billion.
Public Storage – фонд, специализирующийся на складах самостоятельного хранения личных вещей. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $17.380. Капитал $9.355.
Extra Space Storage – инвестирует в самостоятельное хранение. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $ 10.474 billion. Капитал $3.116 billion.
Self Storage Units at Extra Space Storage: Mini Storage Facilities
- МЕДИЦИНА
Innovative industrial properties – фонд, основанный в 2016 году, ведущий поставщик капитала в недвижимость для регулируемой индустрии конопли. Фонд покупает предприятия по производству конопли и сдает их в аренду. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $2.084 billion. Капитал %1.611 billion.
Real Estate Cannabis Investment Firms — Innovative Industrial Properties
Physicians Realty Trust – фонд, специализирующийся на медицинских офисных помещениях, которые сдаются сетям здравоохранения. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $5.182 billion. Капитал &2.987 billion.
Physicians Realty Trust (NYSE: DOC) | Health Care REIT (docreit.com)
Omega Healthcare Investors – фонд, специализирующийся на домах престарелых в США.
Outsourced Medical Billing, Medical Coding, and RCM — Omega Healthcare (omegahms.com)
Sabra Health Care REIT – фонд в сфере недвижимости для здравоохранения. Фонд владеет 425 объектами. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $5.966 billion. Капитал $3.379 billion.
Sabra Health Care REIT | Leading Healthcare Real Estate Investment Trust
- ДИВЕРСИФИЦИРОВАННАЯ АРЕНДА
STORE Capital – диверсифицированный фонд, более 2600 объектов недвижимости, сдаваемых в аренду различным отраслям промышленности. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $9.773 billion. Капитал $5.144 billion.
Real Estate Investment Trust Solutions | STORE Capital
Realty Income – фонд входит в список S&P 500. Фонду принадлежит более 11 280 объектов, с клиентами более, чем в 70 отраслях. Большинство клиентов розничные магазины, предлагающие недискриминационные товары и услуги по низким ценам. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $43,137 billion. Капитал $25,129 billion.
Realty Income — The Monthly Dividend Company, O Stock
W.P. Carey – диверсифицированный фонд, специализирующийся на «нетто-аренде» критически важной недвижимости с одним арендатором в Северной Америке и Европе. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $15.480 billion. Капитал $7.583 billion.
Leaseback Build-to-suit Real Estate Finance | W. P. Carey (wpcarey.com)
Global Net Lease — Концентрация на долгосрочной чистой аренде с договорным увеличением арендной платы, сделки продажи с обратной арендой. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $4.152 billion. Капитал $1.595 billion.
SL Green Realty Corp – фонд, специализирующийся на офисных здания и торговых центах в Нью-Йорке. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $11.066 billion. Капитал $4,778 billion.
Homepage — SL Green — NYC’s Largest Commercial Landlord
Gaming and Leisure Properties – фонд, специализирующийся на недвижимости для операторов азартных игр в США. Активы фонда по состоянию на конец 2020 года $9 billion.
Gaming & Leisure Properties, Inc. (glpropinc.com)
- ЖИЛЬЕ
Equity LifeStyle Properties – владеет участками в курортных и туристических местах, которые сдаются в аренду для размещения трейлеров и быстровозводимых домов, коттеджей. Владеет более чем 165 000 объектов в 35 штатах США. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $5.307 billion. Капитал $1.486 billion.
American Campus Communities – фонд, специализирующийся на студенческом жилье в США. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $7.574 billion. Капитал $3.269 billion.
Student Housing & Student Apartments — American Campus Communities – Where Students Love Living®
Essex Property Trust – фонд, специализирующий на жилых апартаментах в основном на Восточном побережье США. Активы фонда по состоянию на конец 2021 года $12.997 billion. Капитал $6.176 billion.
Essex Property Trust | West Coast Apartment Homes (essexapartmenthomes.com)
Недвижимость – проверенный способ инвестирования. Рынок недвижимости является стабильным. Наряду с золотом, на недвижимость не влияет инфляция. Рынок недвижимости очень разнообразный, в том числе тесно связан с развитием цифровой экономики.
Перспективными направлениями являются data-центры, помещения для серверов, телекоммуникационные объектов, объекты для интернет-торговли (E-commerce).
В недвижимость можно осуществлять вложения через инвестиционные фонды. Инвестиции в фонды более диверсифицированы, так как фонд покупает разные объекты. Real Estate Investment Trust (REIT) – фонд, владеющий и управляющий недвижимостью с целью получения дохода. REIT может специализироваться на определенном сегменте недвижимости, либо иметь диверсифицированный портфель активов.
Nina Shibalkina
